基本的な仲介売却の流れ
基本的な仲介売却の流れを7つのステップに分けてご紹介します。
自身で相場を確認する
まずはご自身で売却価格の相場を確認しましょう。国土交通省の「土地総合情報システム」や、不動産ポータルサイトの販売価格が参考になります。相場を知ることで不動産会社の査定価格が妥当かどうかを判断しやすくなります。
売却相談・物件調査・
価格提示（査定書提出）
相場の確認後に不動産会社へ相談し、簡易査定・訪問査定を受けましょう。相見積もりを行う場合、査定価格の高さだけでなく、査定価格に妥当性があるのかを判断することが大切です。
媒介契約を締結する
売却を任せたい不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。一般的には専任媒介契約もしくは一般媒介契約を結びます。
売買活動・
購入希望者との交渉
インターネットやチラシなどを利用して売買活動を行います。基本的にはすべての活動を不動産会社に任せますが、住みながら売る場合は内覧（内見）対応が必要です。購入希望者が見つかったら、価格交渉を行います。
売買契約の締結
購入希望者と条件面で合意できた場合は売買契約を締結します。不動産会社が用意した売買契約書の読み合わせを行い、売主様・買主様の双方が署名し、目安として売買金額の5％～10％の手付金を受け取って契約成立です。
代金授受・物件引渡し
売買契約締結時に取り決めた日時に、手付金を除いた残額を受け取ります。その後に物件の引き渡しを行い、抵当権の抹消・不動産登記といった手続きを済ませれば、仲介売却の成立です。
譲渡所得税の納付
不動産売却による利益が発生した場合は、譲渡所得税の支払いが必要な可能性があります。売却した翌年の確定申告で譲渡所得税の申告と納付が必要になるため、必要に応じて税理士にも相談しましょう。
基本的な不動産買取の流れ
不動産買取を行う場合の基本的な流れを、相談から引き渡しまでの4つのステップに分けて解説します。
売却相談
まずは不動産会社に売却の相談をします。状況により仲介売却が適している可能性もあるため、専門家によるアドバイスも受けながら売却方法を再検討しても良いでしょう。
訪問査定・買取価格の提示
不動産会社による訪問査定が行われ、買取価格が提示されます。買取価格は仲介売却の売却価格と比較して2割～3割ほど安くなりますが、条件に合意すればすぐにでも売却が可能です。
売買契約を締結する
買取価格に納得できた場合は売買契約を締結します。この際、決済や引き渡しのタイミングを話し合うことが一般的です。早ければ契約から数日後、遅くても約1年後には引き渡しを行います。
残代金を受け取って
引き渡しを行う
不動産会社から代金を受け取り、不動産を引き渡します。家具・家電などの荷物は空にした状態で引き渡すことが一般的です。この日までに引越しを済ませておきましょう。
不動産会社と結ぶ
媒介契約の種類
不動産会社と結ぶ媒介契約は3種類で、それぞれ以下のような特徴があります。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 媒介契約の種類 | 複数の会社との契約 | 売却活動の報告義務 | レインズへの登録義務 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 可能 | なし | なし | なし |
| 専属専任媒介契約 | 不可能 | 1週間に1度以上 | 契約締結から5日以内 | 3ヶ月 |
| 専任媒介契約 | 不可能 | 2週間に1度以上 | 契約締結から7日以内 | 3ヶ月 |
不動産の売却時にかかる費用や
税金がどれくらいかご存知ですか？
不動産の売却時には諸費用や税金がかかります。売却益がすべて手元に残るわけではないため、特に住み替えなどを計画している場合は注意しましょう。まず諸費用としては仲介手数料や登記手続き費用、住宅ローン残債、引越し費用などのほか、状況に応じて解体費用・測量費用なども必要です。
続いて税金としては印紙税や登録免許税がかかります。また売却益が出た場合は譲渡所得税がかかるほか、住民税・復興特別所得税がかかる可能性があります。
家や土地を売るときはさまざまな費用がかかります
家や土地を売却する際にかかる諸費用をまとめます。
| 仲介手数料 | 仲介売却を利用する際に不動産会社へ支払う手数料です。金額は法律で定められており、上限は売買価格×3％＋6万円に消費税を合わせた金額です。 | 登記費用 | 土地の所有権や住所を公示するための費用です。「所有権移転登記」「抵当権の設定登記」などの種類があります。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用 （該当者のみ） |
金融機関が設定した抵当権を解除するためにかかる費用で、住宅ローンを組んでいる場合にのみかかります。金額は2万円＋司法書士への依頼料が相場です。 | ローン返済費 | 住宅ローン残債がある場合のみ必要です。住宅ローンを繰り上げで一括返済する場合、決済手数料として支払いが求められます。 |
| 証明書発行費 | 売買契約を結ぶ際に必要な書類を用意するためにかかる費用です。代表的な例としては「印鑑証明書」や「住民票」などがあり、費用は1通あたり数百円です。 | 引越し費・処分費 | 新居への引越しにかかる費用や、現在の家を引き渡すために家財を処分するためにかかる費用です。売り先行で売却する場合、仮住まいの費用もかかります。 |
費用に合わせていろんな税金がかかります
費用に合わせて以下のような税金がかかる場合があります。
| 印紙税 | 売買契約書の作成時に課税される税金です。税額は不動産の売買価格によって異なり、1,000万円～5,000万円の場合は1万円です。 | 登録免許税 | 所有権移転登記などを行う際にかかる税金です。税額は課税標準額を基準として決まり、所有権移転登記の場合は最大2％です。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 不動産売却では消費税がかかるものとかからないものがあります。土地の売買には消費税がかかりませんが、建物の売買には消費税がかかるため注意しましょう。 | 住民税 | 売却益が出た場合に発生するのが住民税です。課税対象となるのは購入時にかかった費用と売却価格の差額分のみとなります。 |
仲介手数料には上限があります
仲介手数料には上限があり、以下の金額を超えることはありません。
| 取引額 | 報酬額（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5％ |
| 200万円～400万円 | 取引額の4％+2万円 |
| 400万円以上 | 取引額の3％+6万円 |
契約不適合責任とは？
2020年4月の法改正により、売主様が負う必要のあった「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変わりました。これは引き渡された物件が契約内容と異なる場合、売主様が買主様に対して賠償等の責任を負うルールです。
契約不適合責任に問われた場合、修繕や損害賠償に応じる責任が発生するほか、場合によっては代金減額請求や契約解除を要求されることもあります。このようなトラブルを避けるためには不動産会社ともよく話し合い、物件に関する不具合は隠さず買主様に伝えましょう。
不動産売却（家・土地など）を進めるための
必要な書類を用意しましょう
不動産売却を進めるにあたり、必要な書類がいくつかあります。集めるのに時間がかかる書類もありますから、時間に余裕を持って書類を揃えましょう。以下に不動産売却時に必要な書類をリストアップし、細かく解説します。
| 身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票 | 登記済権利書または登記識別情報 |
|---|---|
| 売主様の本人確認のために必要な書類です。不動産を共有名義で所有している場合、名義人全員の書類が必要になります。基本的には市区町村の窓口で取得でき、有効期限として認められるのは発行から3ヶ月以内の書類のみです。 | 昔でいうところの「権利書」です。不動産売却をする人が、その不動産の登記名義人と同一人物であることを証明する書類になります。基本的に再発行ができない書類ですが、紛失した場合は法務局に「事前通知」を依頼しましょう。 |
| 身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票 | 売主様の本人確認のために必要な書類です。不動産を共有名義で所有している場合、名義人全員の書類が必要になります。基本的には市区町村の窓口で取得でき、有効期限として認められるのは発行から3ヶ月以内の書類のみです。 |
|---|---|
| 登記済権利書または登記識別情報 | 昔でいうところの「権利書」です。不動産売却をする人が、その不動産の登記名義人と同一人物であることを証明する書類になります。基本的に再発行ができない書類ですが、紛失した場合は法務局に「事前通知」を依頼しましょう。 |
| 固定資産税納税通知書および 固定資産税評価証明書 |
土地測量図・境界確認書 |
|---|---|
| 固定資産税の納税額を確認するために必要な書類で、移転登記などにおける登録免許税を計算する際にも利用します。固定資産税は定期的に見直されるため、その年の1月1日に発行された最新の書類を用意しましょう。紛失した場合は市区町村の指定窓口で発行できる「固定資産税評価証明書」で代用できます。 | 一戸建てもしくは土地の売却時のみ必要な書類です。誤って他人の土地を売却することがないように用意する必要があります。境界線が未確定の場合は、隣接する土地の持ち主と連絡を取り、測量図の作成が必要になります。 |
| 固定資産税納税通知書および 固定資産税評価証明書 |
固定資産税の納税額を確認するために必要な書類で、移転登記などにおける登録免許税を計算する際にも利用します。固定資産税は定期的に見直されるため、その年の1月1日に発行された最新の書類を用意しましょう。紛失した場合は市区町村の指定窓口で発行できる「固定資産税評価証明書」で代用できます。 |
|---|---|
| 土地測量図・境界確認書 | 一戸建てもしくは土地の売却時のみ必要な書類です。誤って他人の土地を売却することがないように用意する必要があります。境界線が未確定の場合は、隣接する土地の持ち主と連絡を取り、測量図の作成が必要になります。 |
| 建築確認済証および 検査済証、建築設計図書・工事記録書等 |
マンションの管理規約、 または使用細則などマンションの維持費等の書類 |
|---|---|
| 一戸建てを売却する場合のみ必要な書類です。売却する物件が建築基準法などの法律に適合しているかどうかを判断するために用います。また、物件の維持管理などの手掛かりにもなるため、用意すると購入希望者への訴求力を高めることも可能です。 | マンションを売却する場合のみ必要な書類です。マンションがどのように維持管理されているのか、どのようなルールが設けられているのかを示すために用意します。売買契約を結ぶよりも前のタイミングで用意しましょう。 |
| 建築確認済証および 検査済証、建築設計図書・工事記録書等 |
一戸建てを売却する場合のみ必要な書類です。売却する物件が建築基準法などの法律に適合しているかどうかを判断するために用います。また、物件の維持管理などの手掛かりにもなるため、用意すると購入希望者への訴求力を高めることも可能です。 |
|---|---|
| マンションの管理規約、 または使用細則など マンションの維持費等の書類 |
マンションを売却する場合のみ必要な書類です。マンションがどのように維持管理されているのか、どのようなルールが設けられているのかを示すために用意します。売買契約を結ぶよりも前のタイミングで用意しましょう。 |
| 耐震診断報告書・ アスベスト使用調査報告書等 |
その他の書類 |
|---|---|
| 新耐震基準が導入される前の物件を売却する場合、地震などの災害が発生した際に倒壊などのリスクがないことを示すための用意する簿が耐震診断報告書です。同様に安全性を示す書類としてアスベスト使用調査報告書なども用意しましょう。 | 売買契約書をはじめとするその他の書類も必要です。特に地盤調査報告書や住宅性能評価書などは、物件の構造が優れていることを示す証拠になります。販売時のパンフレットなど、物件に関する情報が記された書類も用意しましょう。 |
| 耐震診断報告書・ アスベスト使用調査報告書等 |
新耐震基準が導入される前の物件を売却する場合、地震などの災害が発生した際に倒壊などのリスクがないことを示すための用意する簿が耐震診断報告書です。同様に安全性を示す書類としてアスベスト使用調査報告書なども用意しましょう。 |
|---|---|
| その他の書類 | 売買契約書をはじめとするその他の書類も必要です。特に地盤調査報告書や住宅性能評価書などは、物件の構造が優れていることを示す証拠になります。販売時のパンフレットなど、物件に関する情報が記された書類も用意しましょう。 |